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房价又要大涨了吗?

文 / 临靖 2022-07-01 11:49:09 来源:亚汇网

   Part 1

   房票为什么会拉高房价?

   首先,我们翻开郑州的政策,取的名儿叫《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》。

   这时候你就知道了——要了解这个政策,我们得先回忆一下,「大棚户区改造」是个啥玩意儿。

   「棚户区」可以简单理解为中国的贫民窟,它们长得丑、居住环境差,有些甚至已经变成危楼了。

   而「大棚户区改造」(简称「棚改」),就是要把居住环境变美。

   这就得先把住户弄出去,把老旧的楼房推倒,新房建好后再把住户弄回来。

   这些住户江湖人称「拆迁户」,他们基本都可以拿到应有的安置补偿。

   补偿有一般有两个方式,要么给房,要么给钱。

   这次郑州的房票政策,是在这俩的基础上多给了一个选择——房票安置,给拆迁户一张票据,让他们去商品房市场选房子。

   所以,这个政策本质呢,就是冲着棚改的拆迁户们去的,让他们变成这轮「楼市拯救战」中的英雄,贡献出自己的购房需求。

   需求多了,对房价自然是个支撑。

   从政策上来看,以后新的棚改项目就不再新建安置房了。

   也就是说,房票安置其实是实物安置的替身,以后可能会慢慢取代实物安置。

   我们来看下这个替身具体长啥样。

   那么问题就来了,任何政策出台、维护都是要成本的,这个政策有什么好处吗?

   而且既然房票安置是选择权,那万一大家都不选,这个政策不就打水漂了吗?

   Part 2

   为什么要搞房票政策?

   这里我们要先理解当下楼市的困境——

   而郑州,就是楼市困境的经典代表。

   根据克而瑞的统计,到2021年底,郑州存在交付问题的房子有25249套,占2021年总成交房子数量的的28%,在全国烂尾城市排名里名列前茅。

   房票政策,就是为了解开楼市困境而生的。

   从拆迁户的角度来看,开发商的烂尾楼属实有些整怕了,如果可以不用等待安置房,拿出现有库存来住,还能有些补贴,确实不失为一个好办法。

   另外,我也有看到一些棚改的家庭拆迁七年都没有房子可以安置。

   对这些老项目的拆迁户来说,经过多年等待,现在这个房票对他们来说更是久旱逢甘露。

   毕竟想想开发商那薛定谔的资金链,如果继续等安置房,很可能最后啥也没有。

   有合适的房源,现在置换掉总比苦苦等待要划算一点。

   对开发商来说,根据贝壳研究院的数据,到2021年末,郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月,而近郊商品房库存去化周期为27.5个月,去化压力确实是不小。

   现在有了拆迁户来买房,就可以消化掉自己的库存,拿到销售回款,缓解现金流压力。

   地方政府方面呢,财政压力可以降低。

   毕竟郑州对土地财政的依赖度也有约45.7%(2020年数据),楼市在拆迁户拉动下努力朝健康的方向发展,和楼市相关的税收、土地拍卖也能比较好地运转起来。

   Part 3

   楼市可以重振雄风吗?

   这一轮的各种楼市松绑下,刚需、改善甚至是炒房客都没有办法创造有效的购房需求了,那么把拆迁户对安置房的需求转化为对商品房的需求,也是一个为楼市成交寻找增量的办法。

   不过,这波政策创造的新需求,似乎没有很好地解决「给市场注入new money」的问题。

   2015年棚改货币化的时候,钱主要是由央行通过 PSL工具 给到政策性银行,然后再给到政府,最后政府再给到拆迁户。

   然后拆迁户会拿这笔钱直接买预算内的房子,或者是通过按揭贷款等方式再凑一点钱,去买更贵的房子。

   虽然央行没什么动静,不过国开行似乎还是愿意掏钱。

   郑州市长就提到,会「积极对接国开行3000亿元棚改资金」。

   除此之外,郑州市也可以靠中央转移支付或者是发债借钱来搞定这笔钱。

   毕竟2021年郑州市财政赤字300多亿,靠当下收税卖地确实是挤不出额外的钱了。

   当然了,我们还可以参考申万宏源给的思考角度——

   这波先由财政出钱,这样房企有了钱,买地积极性会上来,政府的土地不滞销了,自然这钱又回来了。



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